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래미안퍼스티지 양도차익 39억원 가정,양도세 4배로…중저가는 감소
'반포 자이' 84㎡ 내년 보유세 27%↑…고가 비거주는 50~60% 늘어
보유세 인상·장특공제 축소로 강남 초고가 정밀 타격…'똘똘한 한채' 흔들릴까

부동산 중개업소 모습 [연합뉴스 자료사진]
정부의 세제개편안에 따라 고가의 다주택자는 내년 이후 보유세 부담이 올해보다 3~4배 늘고,1주택자여도 초고가 주택은 보유세가 크게 늘 것으로 보입니다.

우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원에 의뢰해 서울시내 주요 고가 아파트의 보유세를 분석한 결과,내년 공시가격이 올해 수준을 유지한다고 가정해도 내년도 보유세는 20~30% 이상 오를 전망입니다.

서초구 반포동 반포 자이 전용면적 84㎡는 내년 공시가격 변동 없이도 보유세가 2,257만원이 부과되며,올해(약 1,810만원)보다 27%가량 뛸 것으로 추산됐습니다.

1주택자의 기본공제가 12억원에서 14억원으로 상향되지만 조정대상지역 내에선 1주택자도 공정시장가액비율이 올해 60%에서 내년에 70%로 상향되고,과세표준 6억~12억원 구간부터 세율도 일제히 오르기 때문입니다.

같은 기준으로 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84㎡는 보유세가 올해 2,227만원에서 내년에는 2,815만원으로 약 28%,강남구 대치동 래미안 대치팰리스 전용 84㎡는 올해 1,500만원 선에서 내년에는 1,855만원으로 25%가량 증가합니다.

만약 내년에 공시가격이 집값 상승과 현실화율 제고 등으로 올해 상승 폭의 절반이 오른다면 보유세 상승률은 50~60%를 넘는 단지들이 속출할 전망입니다.

내년부터는 보유세 세부담 상한도 150%에서 200%로 상향돼 체감 부담은 더 커집니다.

이 경우 반포 자이 전용 84㎡의 내년 보유세는 올해보다 24.8% 높은 2,764만원,대치동 래미안 대치팰리스는 2,356만원으로 올해보다 53~57%가량 상승합니다.

반면 종부세 대상 중에서도 공시가격 20억원 미만의 거주 1주택자는 공제한도 상향(12억→14억원) 효과로 내년도 보유세 부담이 감소하는 단지가 많을 전망입니다.

주로 한강벨트 일대 전용 84㎡ 아파트가 혜택을 봅니다.

마포구 래미안푸르지오 전용 84㎡는 올해 공시가격이 17억5,200만원으로,내년 공시가격 동결 시 보유세가 올해 416만원에서 내년에는 411만원선으로 소폭 감소합니다.

영등포구 당산동 래미안4차 전용 84㎡와 강동구 고덕동 래미안힐스테이트고덕 전용 84㎡는 올해 공시가격이 13억6천만~13억7천만원 선으로,내년에 종부세 대상에서 제외되면서 보유세 부담이 올해보다 11~12%가량 감소합니다.

서울 강남구의 아파트 단지 [연합뉴스 자료사진]
내년부터 직장·학업·부모봉양 등 정부가 인정하는 사유가 아니라면 비거주 1주택자도 세금이 늘어납니다.

분석 결과 비거주 1주택자의 강남권 주요 단지는 공시가격 변동 없이도 보유세 부담이 올해보다 50~60% 이상 늘어날 것으로 추산됐습니다.

반포 자이 전용 84㎡가 거주 사실이 없다고 가정할 경우 내년 보유세는 2,812만원으로 올해보다 55% 이상 뜁니다.

거주했을 때 보유세(2,257만원)보다 555만원(24.6%) 많은 것입니다.

공시가격 20억원 선인 마포구 아현동 래미안 푸르지오 전용 84㎡도 올해 보유세가 416만원인데,거주 1주택자의 보유세가 줄어드는 것과 달리 비거주 1주택자는 내년 보유세가 617만원으로 올해보다 53% 이상 뜁니다.거주자의 보유세(411만원)보다 50% 더 많습니다.

강남구 대치동 은마 전용 84㎡와 송파구 잠실 주공5단지 전용 82㎡ 2주택 보유자는 올해 두 아파트 합산 보유세가 4,487만원이지만,김소정 카지노내년에는 2배 가까운 8,100만원 선으로 80% 이상 증가합니다.

10·15대책 후 한강벨트 아파트 거래 90% 급감 (서울=연합뉴스) 신현우 기자 = 10·15 부동산 대책 여파로 서울 아파트 매매 시장이 위축된 가운데 특히 한강벨트 일대 아파트 거래량이 크게 줄어든 것으로 나타났다.
7일 국토교통부 실거래가시스템을 분석한 결과 6일 현재까지 11월 서울 아파트 거래 신고 건수는 총 2천372건(공공기관 매수 제외)을 기록했다.지난 10월의 거래량 8천663건에 비해 72.6% 감소한 수치다.
구별로 볼 때 특히 마포구,성동구,광진구,동작구,강동구 등 한강벨트 지역의 거래량 감소가 두드러졌다.
사진은 이날 서울 성동구 아파트 단지.2025.12.7
앞으로 초고가 주택은 보유세뿐만 아니라 집을 팔 때 양도세 부담도 급격하게 커집니다.

장기보유특별공제의 보유 공제가 사라지고 거주 공제로 통합돼 비거주자의 양도세 부담이 커지는 것은 물론,장기 거주자들도 공제 한도가 2028년에는 20억원,2029년부터는 10억원으로 축소되면서입니다.

서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 주택을 10년 전 16억원에 매수해 10년 거주 후 56억원에 매도한다고 가정한다면,내년까지 팔면 1주택 비과세 혜택과 장특공제(80%) 혜택을 모두 적용받아 취득세와 중개수수료 등 경비를 제외하고 2억4,185만원의 양도세가 부과됩니다.

하지만 같은 금액으로 2028년에 매도한다고 가정할 경우 양도세는 4억4,985만원으로 86% 증가하고 2029년에 팔면 9억4,500만원 선으로 291% 증가합니다.

양도차익 38억9천만원에 대해 내년까지는 공제 한도가 없지만 2028년에는 20억원,2029년에는 10억원으로 한도가 줄면서 양도차익의 변화가 없어도 2년 만에 양도세가 4배 가까이 불어나는 것입니다.

반면 양도가액 30억원 이하 1가구1주택은 10년 이상 거주 시 양도세 기본공제가 종전 250만원에서 2,500만원으로 상향되면서 세부담이 감소합니다.

서울 성동구 왕십리 텐즈힐 전용 84㎡는 10년 전 6억5천만원에 취득해 10년 거주 후 13억원에 매도할 경우 올해 팔면 양도세가 2,540만원 선인데 내년부터는 1,680만원 선으로 줄어듭니다.

#양도세 #초고가 #아파트

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