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[조영광의 빅데이터 부동산] 반도체 기업 통근 셔틀버스 다니는 경기 남부권 아파트 몸값 높아져 호남권 반도체 클러스터가 들어설 예정인 광주군공항 부지.동아DB최근 대한민국 부동산시장은 경제·산업의 구조적 변화에 따른‘3대 재편’을 맞았다.각각 군용지를 새로운 성장동력 토대로 바꾸는‘토지 재편’과 건설업계 구조조정에 따른‘자본 재편,라이프스타일 변화로 인한‘삶의 재편’이다.부동산 지각변동에 힘입어 새로운 부의 물줄기가 흐를 3가지 키포인트를 분석했다. 
수도권 상암·수색·덕은 일대 규제 완화 주목
국가안보를 위해 쓰이던 군용지가 부동산시장에서 새로운 화두로 등장했다.수도권에선 여의도 면적의 8배에 이르는 2200만㎡의 군사보호구역이 지정 해제되거나 규제가 완화됐다.지방으로 눈을 돌리면 호남권 반도체 클러스터 부지로 여의도 면적 3배 규모인 820만㎡의 광주군공항 부지가 낙점됐다.글로벌 인공지능(AI) 패권 전쟁이 촉발되자 국가안보 개념이 국가전략산업 육성으로 넓어진 것이다.군용지에서 산업단지 및 주거지로의‘토지 재편’으로 부동산 신분 상승이 예고된 곳은 어디일까.수도권의 경우 수색비행장 인근 비행안전구역에서 해제된 지역이 눈에 띈다.서울 마포구 상암동과 은평구 수색동,경기 고양시 덕은동에 걸쳐 있는 1982만㎡ 면적의 지역이 수혜를 입게 된다.기존 상암·수색동 일대는 비행안전구역 규제로 건물 높이를 45~60m밖에 올리지 못했는데,향후 개발과 정비사업에 탄력이 붙을 전망이다.고양시에선 대화동과 법곳동 일대 군사시설 제한보호구역이 해제돼 일산테크노밸리 개발에 호재로 작용하게 됐다.경기 남부의 경우 평택 고덕국제신도시에 있는 미군 탄약고 부지 약 133만㎡가 제한보호구역에서 풀렸다.이곳은 향후 문화공간으로 재탄생해 고덕신도시의 생활 여건을 높일 것으로 보인다.
광주군공항 부지 개발도 도시 전반의 부동산 가치 상승을 가져올 가능성이 크다.특히 필자는 반도체 클러스터 발표에 앞서 있었던 전남광주통합특별시 출범이 해당 지역 부동산에 큰 영향을 끼칠 것이라고 본다.앞서 인근 지지체와의 통합으로 시너지 효과를 본 충북 청주(청원과 통합),경남 창원(마산·진해와 통합)의 전례를 보면 알 수 있다.청주와 창원 모두 통합 초기에는 중심 지역으로 인구가 쏠리는‘빨대효과’가 발생했다.하지만 점차 외부에서 새로 인구가 유입되며 도시가 확장됐다.청주는 오창과 오송에 유망 기업이 들어섰고,창원에 통합된 마산과 진해는 마산역 KTX 개통,진해신항 개발 등 통합의 낙수효과를 누렸다.
전남광주 또한 통합 초기에는 기존 광주광역시 도심으로의 빨대효과가 일어날 공산이 크다.다만 KTX 광주송정역과 연계한 호남고속철 2단계 개발,인터넷 도박 단속광주지하철 2호선 1단계 개통이 예정된 점에 주목할 필요가 있다.광주송정역을 중심으로 철도 교통망이 확충되고 반도체 클러스터까지 들어서면 인구 증가는 물론,인터넷 도박 단속외곽으로의 부동산 낙수효과가 지역 성장에 힘을 보탤 것이다.
최근 건설업계는‘자본 재편’을 맞았다.코로나19 팬데믹 이후 자리 잡은 고물가-고금리 뉴노멀로 대대적인 구조조정이 이뤄졌기 때문이다.1분기 건설업체 폐업 신고는 1000건을 돌파해 2014년 이후 최고치를 기록했다.이 중 대부분이 지방 중소건설사다.반면 상반기 상위 10대 건설사의 도시정비사업 누적 수주액만 29조 원에 이른다.올해 전체 도시정비사업 시장 규모가 34조 원인 점을 감안하면 상위 10대 건설사의 시장지배력이 그야말로 절대적이라고 할 수 있다.
부동산 활황기에 사세를 키운 부동산 시행업계는 된서리를 맞았다.대형 시행사마저 법정관리를 신청하는 등 업계 전반이 생존을 위한 몸 사리기에 들어갔다.2022년 레고랜드 채무불이행 사태 이후 금융권의 프로젝트파이낸싱(PF) 심사가 까다로워졌다.특히‘신용보강(Credit Enhancement)’요건이 강화되면서 시행사는 연대보증,채무인수를 감당할 수 있는 대형 건설사에 대한 의존도가 더욱 커졌다.이에 따라 대형 건설사의 지위가 단순히 시공자를 넘어 일종의‘도시 신용평가업체’로 확대됐다는 게 필자의 견해다.시행사로 대표되는 민간건설자본이 위축되면서 어지간한 개발사업은 원활한 진행이 어려운 실정이다.이런 상황에서 대형 건설사가 시공사로 참여한다는 것은 해당 사업은 물론,인터넷 도박 단속도시 자체의 미래가치가 높다는 방증인 것이다.
지방의 경우 대형 건설사의 리스크 심사가 더욱 깐깐하다.일단 메이저 건설사가 사업을 수주했어도 하이엔드 브랜드에서 일반 브랜드로 하향되거나 시공사가 교체될 경우 사업성이 낮아졌다는 의미다.특정 지역의 개발사업 입찰에서 1군 건설사 참여율이 계속 저조하다면 도시 경쟁력이 쇠퇴하고 있다는 증거일 수 있다.
‘시성비’트렌드와 실거주 유도 정책
대한민국 부동산시장을 바꾸는 또 다른 키워드는‘삶의 재편’이다.상반기 수도권 부동산의 화두는 단연‘셔세권(셔틀버스 세력권)’이었다.반도체 기업의 통근 셔틀버스가 다니는 경기 남부권 아파트 단지는 높은 직주 근접성 덕에 몸값이 높아졌다.부동산에서 직주근접이 중요한 가치로 떠오른 배경에는‘시성비(시간 대비 성능)’중시 트렌드가 있다.통근길에서 버리는 시간을 최대한 줄임으로써 일상을 최대한 알차게 보내고 싶은 욕망이다.셔세권 입지 아파트 주민들은 출퇴근 시간을 줄여 확보한 시간을 어떻게 활용할지 궁리할 것이다.게다가 최근 정부는 부동산 세제 및 금융정책을 통해 실거주를 적극 유도하고 있다.따라서 셔틀버스와 철도 이용이 편리할 뿐 아니라,탄탄한 상권과 병원,녹지 등 생활 편의 시설이 우수한 입지가 더 각광받을 수밖에 없다.
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： 이어 국가우주위원회에서 박완수 도지사는 "우주항공청 특별법 제정에서 개청까지 애써주신 윤석열 대통령과 정부, 국회 관계자들께 330만 도민과 함께 감사드린다"며 "우리나라 우주항공산업의 집적지인 우리 경상남도는 대한민국이 세계 5대 우주강국으로 도약할 수 있도록 우주항공청과 함께 협력과 노력을 아끼지 않을 것"이라고 말했다.
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