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“강북권,기가 토토 가입 코드세제 개편으로 가격 키맞추기 끌올할 것”
“양도세 낮추지 않는 한 매물 풀리기 어려워”
서울 집값 흐름을 판단할 때 강남3구의 초고가 아파트보다 노원·도봉·강북구 등 이른바‘노도강’지역의 중저가 아파트 가격에 더 주목해야 한다는 전문가 분석이 나왔다.서민과 무주택자의 주거비 부담과 직결되는 만큼 강남 집값의 수억원 단위 등락보다 노도강 아파트의 수천만원 변동이 시장에 미치는 영향이 크다는 것이다.
4일 부동산 업계에 따르면 고준석 제이에듀투자자문 대표는 지난 1일 유튜브 채널‘부읽남TV’에 출연해 “서울 집값은 강남 3구 중심으로 보면 안 되고 그 외 지역이 어떻게 움직이느냐가 더 중요하다”며 “강남 3구에 의미를 두는 것은 무의미하다”고 밝혔다.
특히 고 대표는 “100억짜리가 20억 떨어진들 일반인이 80억짜리 집을 살 수 있는 것은 아니다”라며 “오히려 강북이나 노도강에서 5000만원이 올랐는지,3000만원이 떨어졌는지가 시장 전체 흐름상 훨씬 중요하다”고 말했다.
강남3구의 초고가 주택은 가격이 크게 움직이더라도 실제 서민 주거비나 내 집 마련 여건에 미치는 영향이 제한적이라는 설명이다.반면 상대적으로 가격대가 낮은 노도강 등 강북권 아파트는 실수요자의 접근 가능 범위에 있어 가격 상승폭이 곧 주거비 부담과 연결될 수 있다.
고 대표는 최근 강남·서초구 초고가 주택의 가격 조정에 대해서는 세제 부담에 따른 일시적 현상으로 진단했다.그는 “집을 팔 생각이 없고 대출도 나오지 않는 보유자들은 집값이 내리면 종부세가 줄어 오히려 더 좋아한다”며 “시중에 유동성이 계속 늘면서 대출이 필요 없는 현금 부자들이 한 건씩 매수해 가격을 다시 스프링처럼 회복시키는 곳이 강남 시장”이라고 했다.
반면 강북권에서는 15억~20억원대 아파트가 이번 세제 개편안의 상대적 수혜를 입을 수 있다고 봤다.고 대표는 “세제 개편안 자체가 키맞추기를 해주고 끌어올려 주는 효과가 있다”며 “공급이 부족한 시장에서는 어떤 제도가 나오더라도 풍선효과가 발생하며 가격을 인위적으로 안정시키기는 쉽지 않다”고 지적했다.
서울의 집값을 안정시키기 위해서는 강남의 가격을 억누르는 것보다 강북 등 실수요자가 많이 거주하는 지역의 주택 공급과 생활 여건을 개선하는 것이 중요하다는 분석도 내놨다.
강남 집값 상승의 원인으로는 교육·교통·의료·쇼핑 등 생활 인프라를 꼽았다.그는 “집값이 오르는 곳은 단순히 신축이라서가 아니라 교육 환경,교통,병원,백화점 등 인프라가 잘 갖춰져 있기 때문”이라며 “강남 수요를 분산하려면 나인원한남이나 한남더힐,기가 토토 가입 코드성수 전략정비구역처럼 강남과 대등한 인프라를 갖춘 대체 주거지가 지속적으로 공급돼야 한다”고 했다.
경기 외곽 비규제 지역에 대해서는 서울 접근성을 따져야 한다고 조언했다.고 대표는 “경기 동남권이나 GTX 수혜 지역을 중심으로 오르고 있지만,비규제 지역에 들어갈 때는 서울로의 교통 환경을 철저히 확인해야 한다”며 “그렇지 않으면 향후 매도가 안 돼 자산이 묶이는 손해를 볼 수 있다”고 말했다.
무주택자에 대해서는 거래세 인하 등으로 매물이 늘어나지 않는 한 주택시장 내 매물 부족과 전월세 가격 상승이 이어질 수 있다고 전망했다.그는 “정부가 양도세 등 거래세를 대폭 낮춰주지 않는 이상 시장에 매물이 풀리기 어렵다”며 “전월세 가격 상승과 매물 품귀가 이어지는 상황에서,자금 계획이 서 있는 무주택자라면 내 집 마련에 나서는 것이 현실적인 대안”이라고 강조했다.
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