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주택에서 반려견을 돌보는 모습.임대차계약 당시‘반려동물 사육 금지’특약을 두었다면 이를 위반한 경우 계약 해지가 인정된 판결이 있다.게티이미지뱅크“반려동물은 키우지 않기로 했는데,포커 패 족보세입자가 몰래 강아지를 키우고 있었습니다.집을 망가뜨린 것도 아닌데 계약을 해지하고 나가달라고 할 수 있을까요.” 
집주인 A 씨는 임대차계약을 맺으면서 세입자와‘반려동물을 키우지 않는다’는 특약을 넣었다.그런데 입주 후 세입자가 몰래 강아지를 키우고 있다는 사실을 알게 됐다.세입자는 소음이나 악취를 일으킨 적도 없고 집을 훼손하지도 않았다고 했다.
A 씨가 궁금한 것은 하나다.계약서에 반려동물 금지 특약이 있다면 실제 피해가 발생하지 않았더라도 계약을 해지할 수 있을까.
반려동물을 둘러싼 임대차 분쟁에서는‘강아지를 키웠느냐’만 따져서는 답이 나오지 않는다.계약 당시 반려동물 사육을 금지하기로 약속했는지,실제 주택 훼손까지 발생했는지를 나눠서 봐야 한다.
류원용 변호사(류원용 법률사무소)는 “임대차계약에서 반려동물 사육 금지 특약은 인정될 수 있고,해당 특약을 위반한 경우 이를 이유로 계약 해지가 인정된 판결도 있다”고 설명했다.
●‘반려동물 금지’특약 어겼다면 계약 해지될까
임대차계약을 체결하면서 집주인과 세입자가‘반려동물을 사육하지 않는다’는 내용을 특약으로 정했다면 세입자에게는 이를 지킬 계약상 의무가 생긴다.
실제 서울동부지법은 2024년 8월 임대차계약 당시‘애완견을 사육할 수 없다’는 특약을 두고도 임차인이 이를 위반한 사건에서 임대인이 이를 이유로 계약을 해지할 수 있다고 판단했다.
눈여겨볼 부분은 소음이나 악취,포커 패 족보시설물 훼손 같은 추가 피해가 반드시 있어야 계약 해지가 가능한 것은 아니라는 점이다.
류 변호사는 “법원은‘반려동물 사육 금지’특약이 있는 경우 특약을 어겼다는 사실을 이유로 계약 해지를 인정한 사례가 있다”고 설명했다.
따라서 계약서에 관련 특약이 있다면 “집을 망가뜨린 것도 아닌데 무슨 문제냐”는 주장만으로 특약 위반 문제가 사라지는 것은 아니다.
● 배설물 냄새에 바닥 변색까지…보증금은 어떻게 되나
반려동물 때문에 집이 실제로 훼손됐다면 계약 해지와 별개로 원상회복 책임도 문제가 된다.강아지나 고양이가 벽지나 마루,문틀 등을 훼손하거나 배설물 등으로 집을 심하게 오염시켰다면 퇴거 과정에서 원상복구 비용을 둘러싼 분쟁으로 이어질 수 있다.
류 변호사는 “반려동물로 인해 벽지,마루,문틀 등이 훼손됐다면 집주인은 원상복구 비용을 보증금에서 공제하고 돌려줄 수 있다”고 설명했다.
실제로 법원이 반려동물로 인한 심각한 오염과 시설물 훼손에 대해 임차인의 원상회복 의무를 인정한 사례도 있다.
수원지법이 2019년 판단한 사건에서는 임차인이 아파트에서 반려동물을 기르면서 배설물을 제때 치우지 않아 수년 동안 바닥재와 대리석,타일 등에 배설물이 스며들어 변색됐다.이삿짐을 모두 빼낸 뒤에도 냄새가 상당히 남아 있을 정도로 오염이 심했던 것으로 조사됐다.
법원은 화장실과 주방에 생긴 곰팡이와 부식,여러 시설물의 파손 상태 등을 함께 살폈다.그 결과 통상적으로 임대주택을 사용하면서 발생할 수 있는 수준을 넘어선 훼손 등에 대해 임차인의 원상회복 의무를 인정했다.
결국‘반려동물을 키운 것’과‘반려동물 때문에 집을 훼손한 것’은 구분해서 봐야 한다.전자는 반려동물 사육 금지 특약을 위반했는지가 쟁점이고,후자는 실제 발생한 훼손에 대해 누가 원상복구 비용을 부담할지가 문제가 된다.
● 계약서에‘반려동물 금지’특약이 없다면
계약서에 반려동물 사육을 금지하는 특약이 없다면 앞선 계약 해지 사례와 똑같이 볼 수는 없다.
서울동부지법 판결 역시 임대차계약을 체결할 당시 집주인과 세입자가‘애완견을 사육할 수 없다’는 특약을 정했다는 사실을 전제로 임차인의 계약상 의무 위반을 판단했다.
따라서 반려동물 사육을 둘러싼 분쟁이 생겼다면 먼저 임대차계약서에 어떤 내용이 적혀 있는지 확인해야 한다.계약 당시 반려동물 사육을 금지하기로 합의했는지가 중요한 출발점이다.
물론 반려동물 금지 특약이 없다고 해서 집을 훼손해도 된다는 뜻은 아니다.반려동물 때문에 통상적인 주택 사용 범위를 넘어서는 오염이나 시설물 훼손이 발생했다면 원상회복 책임은 별도로 문제가 될 수 있다.
● 반려동물 허용한다면‘훼손 책임’도 적어야
반려동물을 둘러싼 임대차 분쟁을 줄이려면 계약 단계에서 사육 가능 여부를 분명히 정해두는 것이 좋다.
집주인이 반려동물 사육을 원하지 않는다면 계약서에 금지 특약을 명확히 두는 것이 필요하다.반대로 반려동물 사육을 허용한다면 벽지나 마루,포커 패 족보문틀 등 집 내부가 훼손됐을 때 누가 어느 범위까지 원상복구 비용을 부담할 것인지도 함께 정해둘 필요가 있다.
류 변호사는 “반려동물 사육을 금지하려면 계약서에 관련 특약을 두고,반려동물을 기를 수 있도록 허용하는 경우에는 반려동물로 인한 훼손 부분을 임차인이 책임진다는 내용까지 명시해 두는 것이 좋다”고 조언했다.
반려동물 임대차 분쟁에서 중요한 것은 결국 계약 당시 집주인과 세입자가 무엇을 약속했느냐다.반려동물을 키울 수 있는지,허용한다면 집이 훼손됐을 때 어디까지 책임질 것인지까지 계약서에 남겨두면 향후 분쟁을 줄이는 데 도움이 된다.
