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고가주택 누르면 주택 수요와 자금
중저가로 몰릴 가능성 높아
임차인이 세부담 떠안을 수도
2005년 종합부동산세가 시행된 이후 우리는 늘‘부자 증세냐 징벌 과세냐’라는 구도로 논쟁한다.그러나 정책의 관점에서 보면 핵심은 찬반의 선택보다 세목의 목적과 설계를 얼마나 일관되게 정립하느냐에 있다.현행 주택분 과세표준은 공시가격 합계에서 일반 납세자는 9억원,1세대 1주택자는 12억 원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 60%를 곱해 산정했다.개인 세율은 보유 주택 수와 과세표준에 따라 0.5~5.0%이며 재산세 상당액 공제와 장기보유·고령자 세액공제,아시안게임 메달수세부담 상한도 적용됐다.이 구조는 종부세가 단순히 공시가격에 최고세율을 곱하는 세금이 아니라 여러 완충 장치를 가진 누진적 보유세라는 점을 보여준다.
하지만 다주택자에 대한 세부담이 과하자 투자자들은 똘똘한 한 채 쏠림현상이 나타나 시장이 왜곡되기 시작했으며 그 결과 서울의 주요 지역에서 국민주택 규모인 85㎡가 50억~70억원에 거래된 현상이 나타나고 있다.이재명 정부는 종부세를 비롯한 양도세까지 세제개편을 대대적으로 단행했다.2027년 중간단계를 두고 2028년 본격 시행되는 종부세 부과는 세부담 정상화를 위해 6억~12억원 구간 세율 인상(1.0~1.3%로 인상),1세대 1주택에 대해서는 연령과 주택 보유 기간에 따라 산출 세액의 최대 80%까지 세액공제,아시안게임 메달수장기보유특별공제는 거주와 무관하게 보유만으로도 세액공제가 적용되었으나 이번 개편안에는 보유 기간에 따른 공제는 축소하고 거주기간에 따른 공제는 확대했다.세부담 적용을 차등 적용하는 것은 양극화 해소와 시장 안정이 이유일 것이다.
고가주택 보유자의 세부담을 높이면 주택시장이 안정될 것이라는 기대가 있다.종부세를 강화해 다주택자와 고가주택 보유자의 매물을 유도하고 부동산으로 쏠리는 자금을 줄이겠다는 논리다.그러나 시장은 세금의 취지보다 세금을 피할 수 있는 방향으로 움직인다.고가주택을 세게 누르면 수요와 자금이 중저가 주택으로 이동할 수 있다.종부세 부담이 커지면 투자자는 주택을 처분하기보다 과세 대상이 되지 않거나 부담이 상대적으로 적은 주택을 찾는다.고가주택 한 채 대신 중저가 주택 여러 채를 선택하거나 과세 기준에 가까운 주택을 미리 사들이는 현상이 나타날 수 있다.세금이 주택 수와 가격 구간에 따라 급격히 달라질수록 시장참여자들은 그 경계선 아래로 이동한다.
이 과정에서 가장 큰 영향을 받는 곳은 서민과 중산층이 거주하는 시장이다.중저가 주택은 무주택자,신혼부부,청년층이 내 집 마련을 시작하는 공간이다.그런데 종부세를 피하려는 투자 수요가 유입되면 매수 경쟁이 심해지고 가격은 오를 수밖에 없다.고가주택 보유자의 부담을 높이려던 정책이 오히려 무주택자의 진입 장벽을 높이는 역설이다.
세부담이 임차인에게 전가될 가능성도 있다.집주인이 늘어난 보유세를 월세나 전세 조건에 반영하면 주택을 소유하지 않은 사람까지 정책 비용을 나눠 부담하게 된다.매물이 충분히 공급되지 않는 상황에서는 세금 강화가 가격 하락보다 임대료 상승으로 이어질 수 있다.물론 적정한 보유세는 필요하다.그러나 종부세 강화만으로 집값을 잡으려 해서는 안 된다.세금은 수요를 없애는 수단이 아니라 이동시키는 수단이 될 수 있기 때문이다.
주택시장은 서로 연결돼 있다.고가주택을 누르면 그 압력은 중저가 주택으로 옮겨 간다.따라서 세제개편은 공급 확대,대출 정책,아시안게임 메달수임대시장 안정과 함께 설계돼야 한다.세금을 더 걷는 것보다 중요한 것은 그 세금이 사람과 돈을 어디로 움직이게 하는지 살피는 일이다.
권대중 한성대 경제부동산학과 석좌교수
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