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■서울 아파트 실거래 3.3㎡당 평균 가격은 지난해 상반기가 정점

자산 시장에 참가한 사람들이 가장 어려워하는 건 '지금이 꼭짓점이냐?'는 판단입니다.다시 말해 자산 가격의 '고점'이 언제냐는 건데요.

부동산 역시 지금 시장 상황이 머리(고점)에 가까운지.허리(중간)에 가까운지.다리(바닥)에 가까운지,집을 산 사람도,살 사람도,낚시 슬롯 먹튀팔 사람도 모두 궁금해하기 마련입니다.

그렇다면 서울 아파트의 최근 고점은 언제였을까요?이에 대해 한국도시연구소가 최근 발표한 실거래가보고서는 최근 3년 사이 서울 아파트의 고점이 지난해 상반기라는 대답을 내놨습니다.

국토부 실거래가를 기반으로 분석한 이 보고서에 따르면 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 2023년 하반기 4,658만 원에서 2024년 상반기 4,984만 원으로 7.0% 올랐습니다.2024년 하반기에는 5,128만 원으로 2.9% 상승했고,2025년 상반기에는 5,530만 원으로 다시 7.8% 뛰며 최근 3년 중 가장 높은 금액을 기록했습니다.하지만 이후 2025년 하반기에는 5,268만 원으로 내려왔고 2026년 상반기에도 5,205만 원으로 하락했습니다.

최근 3년간 서울 아파트의 3.3㎡당 실거래 평균 가격이 10% 넘게 올랐지만,지난해 상반기 정점을 찍은 뒤에는 두 반기 연속 낮아진 것으로 집계된 것인데요.서울 아파트는 '지금'이 가장 비싸다는 시장의 일반적인 인식과는 다소 거리가 있는 분석입니다.

도시연구소의 실거래가 보고서는 그래서 서울 아파트의 상승 흐름은 지난해 상반기 고점을 찍은 뒤 하반기부터 꺾였다고 봤습니다.

다만 이를 곧바로 서울 아파트 전체의 가격이 하락했다고 보기는 어려울 것 같습니다.거래가 이뤄진 지역이 주로 어디냐,고가 아파트 거래량이 얼마나 되냐가 실거래가격 평균에 큰 영향을 미쳤기 때문입니다.

실제로 서울 아파트 거래량은 2023년 하반기 1만 6,737건에서 2024년 상반기 2만 5,540건,하반기 2만 7,744건으로 늘었습니다.

이후 2025년 상반기에는 4만 3,585건으로 급증하며 최근 3년 중 가장 많았지만,하반기에는 3만 3,690건으로 22.7% 감소했습니다.2026년 상반기에는 3만 8,873건으로 15.4% 회복했습니다.

2025년 상반기 가격 급등에는 1분기에 고가 거래가 집중된 것이 영향을 미쳤습니다.1분기 3.3㎡당 가격은 5,873만 원으로 최고치를 기록했고,15억 원 이상 거래 비중도 32.7%로 가장 높았습니다.

강남·서초·송파구의 아파트 거래량은 2025년 상반기 7,537건으로,서울 전체 거래 4만 3,585건의 17.3%를 차지했습니다.반면,2026년 상반기에는 강남 3구 거래가 5,040건으로 전년 동기보다 33.1% 감소했고,서울 전체에서 차지하는 비중도 13.0%로 4.3%포인트 낮아졌습니다.

이는 고가 거래가 집중됐던 2025년 상반기에 서울 평균 가격이 크게 높아지고,2026년 상반기에는 여러 지역의 가격이 올랐는데도 서울 전체 평균이 고점을 넘지 못한 배경과 맞닿아 있습니다.

다시 말해,강남권 등 비싼 아파트 거래가 평소보다 많이 이뤄지면서 2025년 상반기에 서울 아파트값의 평균 가격을 끌어올린 측면이 있는 겁니다.

■서울 아파트 실거래 평당가 고점은 2025년 2월

이번에는 월별로 지난 3년간의 서울 아파트 실거래가격의 흐름을 살펴보겠습니다.

최근 3년 중에 서울 아파트의 월별 3.3㎡당 실거래 평균 가격이 가장 높았던 시점은 2025년 2월이었습니다.도시연구소 실거래가 보고서에 따르면 2023년 7월부터 2026년 6월까지 36개월 가운데 2025년 2월의 3.3㎡당 평균 가격이 6,088만 원으로 가장 높았고,2025년 3월이 5,891만 원으로 두 번째였습니다.

2026년 들어서는 3월 4,776만 원까지 낮아졌다가 5월 5,548만 원으로 반등했지만,2025년 2월 고점보다는 8.9% 낮았습니다.6월에는 다시 5,273만 원으로 떨어졌습니다.

앞서 설명해 드린 것처럼 2025년 2월 고점은 당시 고가 아파트 거래가 집중된 영향이 컸던 것으로 분석됩니다.2025년 1분기 서울 아파트 거래 가운데 15억 원 이상 거래 비중은 32.7%로,보고서가 분석한 2021년 이후 가장 높았습니다.

2월부터 강남·서초·송파 등 고가 지역의 거래가 활발해졌고,3월 서울 전체 거래량도 9,800건까지 증가했습니다.고가 지역과 고단가 단지의 거래 비중이 커지면서 서울 전체 실거래 평균을 끌어올린 것입니다.

실제로 최근 1년간 실거래 평균은 4천만 원대와 5천만 원대를 오갔지만,한국부동산원의 서울 아파트 매매가격지수는 매달 상승했습니다.

정리하자면,보고서상 2025년 상반기는 고가 아파트 가격 상승과 거래 집중으로 서울에서 실제 거래된 아파트의 평균단가가 가장 높았던 시기입니다.

이후 2026년 상반기에는 상승세가 중저가 지역까지 확산해 더 많은 자치구가 최고점을 기록했지만,중저가 거래가 함께 늘면서 서울 전체 평균까지는 2025년 상반기 고점을 넘지 못했다고 볼 수 있습니다.

■ 서울 대표단지 25곳은 올해 5월 고점 가장 많아

서울 아파트 대표단지 25곳의 실거래가를 따로 떼어서 분석한 결과는 서울 아파트 전체 평균 가격과 달랐습니다.서울 전체 거래의 3.3㎡당 평균은 2025년 2월 정점을 찍었지만,대표단지 25곳 중 상당수가 올해 5월과 6월 등 상반기에 고점을 기록한 겁니다.

단지별로 실거래가 10건 이상 있었던 월만 좁혀서 봤을 때는 올해 5월에 5개 단지가 고점을 기록했고,그다음이 2025년 6월과 10월로 각각 3개 단지로 나타났습니다.2025년 2월과 2026년 2월은 각각 2곳으로 집계됐습니다.

왜 이런 차이가 발생했을까요?서울 아파트 평당가가 가장 높았던 2025년 2월에는 강남·서초·송파·용산구의 실거래가 1,971건으로 서울 전체의 31.0%를 차지했습니다.하지만 토지거래허가구역 재지정 직후인 4월에는 이 비중이 6.2%로 급감했고,전체 평균도 4,860만 원으로 20.2% 떨어졌습니다.

동일 아파트가 두 달 만에 일제히 20% 하락했다기보다 고가 지역 거래 비중이 높았던 지난해 2월에 고가 아파트들의 실거래가 평균을 크게 끌어올렸다는 뜻입니다.

■평균은 지난해 상반기 고점 vs 단지별로는 올해 상반기가 고점

그렇다면 지난해 상반기와 올해 상반기 중에 어디가 더 고점이라고 볼 수 있을까요?

최은영 한국도시연구소 소장은 "서울 전체 실거래를 분기나 반기 단위로 묶은 평균은 개별 구나 단지의 적은 거래와 특수성에 덜 흔들리기 때문에 시장의 큰 흐름을 보여주는 상대적으로‘강건한 값’"이라고 설명했습니다.

"이 기준으로 보면 2025년 상반기는 고가 아파트의 가격 상승과 거래 집중으로 서울 평균이 가장 높았던 시기이고,2026년 상반기는 평균 고점을 새로 썼다기보다 고가 아파트의 상승세가 중저가 지역까지 넓게 확산한 시기로 해석된다"고 덧붙였습니다.

규제와 금리 등 시장 제반 여건이 크게 달라졌기 때문에 지난해 상반기와 올해 상반기 시장의 성격을 완전히 다르게 봐야 한다는 분석도 있었습니다.

안명숙 빈파트너스 대표(전 우리은행 부동산투자지원센터장)는 "지난해는 고가 중심의 시장이 서울 아파트 가격 전체를 끌어올렸다면,올해는 전반적으로 규제의 영향도 있고,가격도 너무 많이 올라 고가 아파트 거래가 위축되고 가격을 낮춘 매물도 나오고 있다"고 진단했습니다.

안명숙 대표는 "반면 자금 조달이 상대적으로 쉽고 대출을 통해 사기 쉬운 저렴한 지역에는 젊은 층의 수요가 몰리면서 거래가 늘고 있다"며 "평균적으로는 올해 가격이 낮아 보이지만,실수요자 위주의 상승장으로 지난해와 성격이 다른 것"이라고 설명했습니다.

그러면서도 "투자수요가 활발하게 움직이며 거래 건수도 더 많았던 지난해 부동산 시장이 체감적으로는 더 뜨겁게 느껴졌다"면서 "결국 데이터를 어떻게 해석하느냐의 문제"라고 덧붙였습니다.

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