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세계 46개 주요 도시의 고가 주택 가격이 평균 2.5% 오르는 사이,서울 핵심지 집값은 무려 25.2% 폭등하며 10배에 달하는 상승폭을 보였다.반면,경제협력개발기구(OECD)와 국제결제은행(BIS) 등 국제기구 통계에서 한국의 전체 집값 상승률은 최하위권으로 집계됐다.
서울 강남권과 한강벨트를 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 쏠림 현상이 심해지면서,통계의 사각지대에 가려진 '평균의 함정'이 주택 시장을 덮치고 있다는 분석이 나온다.
2일 국회 미래연구원이 발표한 '자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제' 보고서에 따르면,BIS의 실질주택가격(RPP) 명목 지수 기준 한국의 주택 가격은 2003년부터 2023년까지 약 1.56배 올랐다.같은 기간 서울 지역은 1.74배 상승했다.
이 지수는 기준 시점의 집값을 100으로 두고 명목 가격 추이를 추적하는 방식이다.이를 기준으로 볼 때 한국과 서울의 집값 오름세는 주요 국가 및 대도시에 비해 상대적으로 완만한 편에 속한다.동일 기간 전후로 △미국 2.8배(2000~2023년) △캐나다 3.1배(2005~2023년) △노르웨이 3.4배(2000~2023년) △독일 베를린 3.9배(2003~2023년) △노르웨이 오슬로권 4.1배(2000~2023년) 등 큰 폭의 상승률을 기록했다.
물가 상승분을 제외하고 집값 변동을 평가하는 OECD 실질 주택가격지수(RHPI)에서도 유사한 흐름이 확인됐다.한국의 2024년 실질 주택가격지수는 2000년 대비 1.2배 상승하는 데 그치며 OECD 평균치(1.6배)를 밑돌았다.조사 대상 24개국 중 가장 높은 오름세를 보인 캐나다(2.9배)를 비롯해 호주,미국,영국 등이 1.8~2.6배 오른 것과 대조적이다.한국은 2024년 지수 기준 핀란드에 이어 두 번째로 낮은 상승률을 기록했다
그러나 통계 범위를 '서울 고가 주택'으로 압축하면 상반된 결과가 나타난다.영국 글로벌 부동산 컨설팅사 나이트 프랭크(Knight Frank)가 공개한 'PGCI'(Prime Global Cities Index) 보고서에 따르면,지난해 3분기 서울 고가 주택 가격은 1년 전보다 25.2% 급등했다.조사 대상 세계 46개 도시 중 일본 도쿄(55.9%)에 이어 2위에 해당한다.PGCI 보고서는 46개 핵심 도시의 상위 5% 고가 주택 가격 흐름을 분기별로 추적해 발표한다.작년 3분기 전체 46개 도시의 평균 상승률이 2.5%였던 점을 고려하면,서울 고가 주택의 가격 오름폭은 평균의 10배에 달한다.
5년 누적 상승률 통계에서도 서울은 80.9% 급등해 △아랍에미리트(UAE) 두바이(224.3%) △도쿄(115.0%) △필리핀 마닐라(81.0%)에 이어 세계 4위에 이름을 올렸다.
국제 지수 간 차이가 극명하게 갈리는 원인은 서울 강남 3구와 한강벨트 등 랜드마크 주택 중심의 가격 급등 현상이 통계에 반영되는 방식이 다르기 때문으로 분석된다.
OECD나 BIS와 같은 공식 기관은 전국 및 서울 전체 주택을 아우르는 통계를 바탕으로 하지만,나이트 프랭크는 상위 5%의 고가 주택만을 집계한다.이 때문에 비수도권 및 중하급지 주택 시장 침체가 만들어내는 이른바 평균의 함정을 피해 한국 주택 시장의 고가 쏠림 특성을 명확히 드러낼 수 있다.
또한 OECD와 BIS 통계 데이터의 원천이 되는 한국부동산원의 '전국주택가격동향조사'가 표본주택 거래 사례 중심으로 가격을 평가한다는 한계도 지적된다.실거래가 데이터가 반영되지 않아 시장 가격이 급변하는 시기의 실제 시세를 민감하게 잡아내지 못한다는 것이다.
보고서를 집필한 이선화 국회 미래연구원 선임연구위원은 "서울의 경우 주택시장 양극화가 심해 고가 주택과 일반주택 간 (가격 상승) 괴리가 클 수 있다"고 분석했다.아울러 "서울의 주택 가격이 2024∼2025년 급등했는데,슬롯 슈가러쉬OECD,BIS 데이터가 이를 포착하지 못했을 가능성이 있다"고 덧붙였다.
안다솜 기자 
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